Ancien ou neuf : quel choix pour un primo-accédant ?

Ancien et neuf : deux réalités de marché bien distinctes

Cette proportion, issue d’une enquête INSEE sur les intentions d’achat des ménages, illustre l’appétit des jeunes actifs pour l’accession. Vous êtes probablement dans cette tranche d’âge si vous lisez cet article. La question n’est plus de savoir si vous voulez acheter, mais comment y parvenir avec un budget maîtrisé.

Sur le terrain, les délais diffèrent nettement selon votre choix. Comptez 4 à 6 mois pour un achat dans l’ancien, de la recherche active jusqu’à la remise des clés. En VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), cette durée s’étire à 12-24 mois selon l’avancement du chantier. Si vous trouvez un programme neuf déjà achevé, le délai se réduit à 3-5 mois – mais le stock reste limité. Ces observations sont basées sur 45 transactions primo-accédants que j’ai accompagnées sur le secteur nord de Montpellier entre 2024 et 2025.

L’ancien représente environ 80% des transactions immobilières en France. Ce chiffre s’explique par une offre bien plus abondante et des emplacements souvent mieux desservis. Les quartiers centraux, proches des transports et des commerces, sont historiquement construits depuis des décennies. Le neuf, lui, se développe majoritairement en périphérie ou dans les zones de rénovation urbaine.

Cette répartition géographique n’est pas anodine. Elle impacte directement votre quotidien : temps de trajet, accès aux services, qualité de vie. Mon conseil ? Posez-vous d’abord la question du lieu avant celle du type de bien. Un appartement ancien bien placé peut surpasser un programme neuf excentré, même avec des travaux à prévoir. Tout dépend de vos priorités.

Les dossiers que j’accompagne montrent une tendance claire : les primo-accédants avec un budget inférieur à 200 000 € se tournent majoritairement vers l’ancien. Au-delà de ce seuil, le neuf devient accessible sans sacrifier la surface ou l’emplacement. Cette frontière varie selon les marchés locaux – à Paris, elle se situe bien plus haut.

Le vrai coût d’achat : frais cachés et budget réaliste

Voici une vérité que beaucoup de primo-accédants découvrent trop tard : le prix affiché d’un bien ne représente qu’une partie du budget nécessaire. Les frais annexes peuvent transformer une bonne affaire en gouffre financier. Mon avis est tranché sur ce point : sous-estimer ces coûts reste l’erreur la plus coûteuse que je vois chez les acheteurs débutants.

Selon le Crédit Agricole e-immobilier, les frais de notaire dans l’ancien s’établissent en moyenne entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition en 2025. Dans le neuf, cette proportion chute à 2 % à 3 %. Sur un bien à 200 000 €, l’écart atteint 8 000 à 12 000 €. Une somme considérable.

Le récapitulatif ci-dessous compare les principaux postes de dépense pour un T3 à 200 000 €. Chaque ligne détaille l’écart réel entre les deux options. Ces fourchettes correspondent aux transactions que j’observe sur le marché montpelliérain.

Dans mon activité d’agent immobilier sur le nord de Montpellier (environ 60 dossiers primo-accédants par an depuis 2021), la sous-estimation des frais de notaire dans l’ancien reste l’erreur la plus fréquente. L’écart entre le budget prévu et le coût réel atteint souvent 8 000 à 12 000 €, retardant le projet de plusieurs mois. Ce constat est limité à mon secteur et peut varier selon le prix du bien et la commune.

L’erreur que je vois le plus souvent ? Craquer pour un appartement ancien à prix attractif sans budgétiser la rénovation énergétique. Un bien classé F nécessite en moyenne 15 000 à 40 000 € de travaux pour atteindre la classe D. Ces montants peuvent varier selon la surface, l’isolation existante et les artisans choisis. Si vous souhaitez approfondir les spécificités de ce type d’achat, consultez le guide sur comment acheter une maison à rénover.

Le neuf échappe à ces surprises. Garantie décennale, garantie de parfait achèvement, conformité aux normes thermiques actuelles – vous partez sur des bases saines. Le prix affiché correspond réellement au budget final, hors mobilier et décoration. Cette prévisibilité rassure les banques et facilite l’obtention du crédit.

Quel profil de primo-accédant pour quel type de bien ?

Avez-vous vraiment les moyens de patienter 18 mois pour entrer dans votre logement ? Cette question, peu de primo-accédants se la posent avant de signer une réservation VEFA. Le délai de livraison bouleverse pourtant toute l’équation : loyer à payer en attendant, incertitude sur les taux, évolution professionnelle. Chaque situation appelle une réponse différente.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est étendu à l’ensemble du territoire pour l’achat de maisons individuelles neuves et d’appartements neufs, sans distinction de zone. Pour les maisons neuves, le PTZ couvre entre 10 et 30 % du montant de l’opération immobilière selon les revenus, d’après les nouvelles conditions PTZ 2025 de Service-Public. Cette extension change la donne pour de nombreux acheteurs.

Pour évaluer précisément votre capacité d’emprunt selon chaque option, utilisez un outil de simulation de prêt immobilier. Les résultats varient sensiblement selon que vous intégrez ou non les frais de notaire dans le financement.

Ce cas illustre un arbitrage fréquent. Le prix facial de l’ancien semblait plus attractif. Mais en additionnant frais de notaire et travaux obligatoires, le neuf revenait moins cher. La patience requise pour la livraison était le seul inconvénient – compensé par la tranquillité d’esprit.

Mon conseil pour votre situation : listez vos contraintes non négociables avant de chercher. Date limite d’emménagement, budget travaux maximal acceptable, éligibilité PTZ – ces paramètres éliminent naturellement certaines options. Le bon bien est celui qui respecte vos limites, pas celui qui vous fait rêver sur photo.

Les étapes clés avant de vous engager

Un couple que j’ai accompagné en 2022 a failli perdre 8 000 € de dépôt de garantie. La cause ? Une signature de compromis précipitée sans vérification du financement. Le vendeur pressait, l’émotion l’emportait. La banque a refusé le prêt trois semaines plus tard. Ce type de mésaventure survient plus souvent qu’on ne le croit. C’est évitable.

La chronologie d’un achat réussi suit une logique implacable. Brûler les étapes expose à des blocages coûteux. Voici les vérifications incontournables que je recommande systématiquement avant tout engagement, qu’il s’agisse d’ancien ou de neuf.

Ces points concernent principalement l’ancien. Pour le neuf, ajoutez la vérification des garanties proposées (décennale, parfait achèvement, dommages-ouvrage), la réputation du promoteur et les délais contractuels de livraison avec les pénalités prévues en cas de retard.

Le risque de retard en VEFA est réel. Les délais moyens constatés sur mon secteur dépassent souvent de 3 à 6 mois les dates annoncées à la réservation. Ce décalage impacte votre budget si vous payez un loyer en attendant. Négociez des pénalités de retard claires dès la signature du contrat de réservation.

La dernière étape avant de vous lancer : visitez sur le site alpaca.immo les biens disponibles correspondant à vos critères. Vous pourrez comparer concrètement les options ancien et neuf sur votre secteur de recherche, avec des prix réels et des caractéristiques détaillées.

La vraie question maintenant : êtes-vous prêt à patienter pour un logement sans surprises, ou préférez-vous emménager rapidement quitte à gérer des imprévus ? Votre réponse oriente naturellement vers le neuf ou l’ancien. À vous de trancher selon vos priorités et votre tolérance au risque.