La surface SHOB, ou Surface Hors Oeuvres Brutes, est un concept fondamental pour les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Il s'agit de la surface totale d'un bien immobilier, incluant les murs, les cloisons, les piliers et les épaisseurs des murs. Comprendre son impact sur le calcul du loyer est crucial pour optimiser vos revenus et éviter les litiges potentiels avec les locataires.
Définition et délimitation de la surface SHOB
La surface SHOB se distingue de la surface habitable, qui ne prend en compte que l'espace réellement habitable, comme les pièces à vivre, les cuisines et les salles de bain. La surface SHOB englobe tous les éléments physiques du bien, y compris les éléments non habitables. Le calcul de la surface SHOB est soumis à des normes et réglementations spécifiques pour garantir la cohérence et la clarté entre les différents biens immobiliers.
Différence entre surface SHOB et surface habitable
- Surface SHOB : Inclut tous les éléments physiques du bien, y compris les murs, les cloisons et les épaisseurs.
- Surface Habitable : Ne prend en compte que les espaces réellement habitables, comme les pièces à vivre, les cuisines et les salles de bain.
Eléments inclus dans le calcul de la surface SHOB
- Murs intérieurs et extérieurs
- Cloisons
- Piliers et autres éléments structurels
- Epaisseur des murs
Normes et réglementations en vigueur
En France, la norme NF EN 277 est utilisée pour déterminer la surface SHOB d'un bien immobilier. Cette norme précise les méthodes de calcul et les éléments à inclure dans la surface totale. Il est crucial de respecter ces normes pour éviter des litiges avec les locataires et garantir la cohérence des calculs.
Impact de la surface SHOB sur le loyer
La surface SHOB est un élément crucial pour déterminer le montant du loyer d'un bien immobilier. Le loyer est généralement calculé en fonction de la surface SHOB, et un loyer au mètre carré est établi en fonction de la localisation, de l'état du bien, de la qualité des finitions et d'autres facteurs du marché immobilier.
Modes de calcul du loyer
Le mode de calcul du loyer le plus courant est le loyer au mètre carré. Ce calcul consiste à multiplier la surface SHOB par un prix au mètre carré, qui varie en fonction de la localisation, de la qualité du bien et de l'état du marché locatif. Par exemple, un appartement de 80 m² SHOB situé dans une ville moyenne avec un prix au mètre carré de 15 euros aura un loyer mensuel de 1200 euros (80 m² x 15 euros/m²). Un appartement de 100 m² SHOB dans la même ville, mais avec des finitions haut de gamme et une meilleure localisation, pourrait avoir un prix au mètre carré de 20 euros, ce qui donnerait un loyer mensuel de 2000 euros (100 m² x 20 euros/m²).
Exemples concrets
Prenons l'exemple d'un appartement de 80 m² SHOB situé dans le quartier de Montmartre à Paris. Si le prix au mètre carré est de 25 euros, le loyer mensuel sera de 2000 euros (80 m² x 25 euros/m²). En revanche, un appartement de 100 m² SHOB situé dans un quartier plus calme de la ville, avec un prix au mètre carré de 18 euros, pourrait avoir un loyer mensuel de 1800 euros (100 m² x 18 euros/m²). Ces exemples illustrent l'impact direct de la surface SHOB sur le montant du loyer et comment les facteurs de localisation et de qualité peuvent influencer le prix au mètre carré.
Risques d'une mauvaise estimation
Une mauvaise estimation de la surface SHOB peut avoir des conséquences négatives pour le propriétaire. Un loyer trop élevé peut décourager les locataires potentiels, tandis qu'un loyer trop bas peut entraîner une perte de revenus. Il est essentiel de calculer la surface SHOB avec précision pour éviter ces risques et pour établir un loyer juste et compétitif sur le marché locatif.
Les pièges à eviter pour les propriétaires
Le calcul de la surface SHOB peut sembler simple, mais il est important de comprendre les pièges à éviter pour obtenir une estimation précise. Une erreur dans le calcul peut entraîner des litiges avec les locataires et des sanctions de la part des autorités compétentes.
Erreurs fréquentes
- Ne pas inclure les murs, les cloisons et les épaisseurs dans le calcul de la surface.
- Sur-estimer la surface habitable en incluant les balcons, les terrasses ou les dépendances, qui ne sont pas considérées comme des espaces habitables.
- Utiliser des méthodes de calcul non conformes aux normes en vigueur, comme la norme NF EN 277 en France.
Conséquences d'une mauvaise estimation
- Litiges avec les locataires concernant le montant du loyer, pouvant conduire à des procédures judiciaires.
- Sanctions de la part des autorités compétentes, comme des amendes ou des obligations de remise en conformité.
- Difficultés à trouver des locataires, car les locataires potentiels peuvent se méfier d'un loyer qui semble trop élevé ou trop bas par rapport à la surface réelle du bien.
Recommandations pour un calcul précis
Pour éviter ces pièges, il est important de faire appel à un professionnel qualifié pour le calcul de la surface SHOB. Un géomètre-expert ou un architecte peut effectuer une mesure précise du bien et garantir la conformité aux normes en vigueur. Il est également possible d'utiliser des outils de calcul en ligne, mais il est important de vérifier leur fiabilité et leur conformité aux normes en vigueur, notamment la norme NF EN 277 en France.
Conseils pratiques pour optimiser la location
Une fois la surface SHOB calculée avec précision, vous pouvez optimiser votre stratégie de location pour maximiser vos revenus. En utilisant des astuces simples et des aménagements astucieux, vous pouvez valoriser l'espace disponible et augmenter la surface habitable perçue par les locataires potentiels.
Maximiser le loyer
- Valoriser les points forts du bien en les mettant en avant dans les annonces de location, comme la localisation, les vues, les équipements et les finitions.
- Proposer des options d'aménagement et de décoration pour maximiser l'espace habitable, comme des meubles multifonctions ou des solutions de rangement astucieuses.
- Utiliser des photos de qualité et des descriptions détaillées pour présenter le bien de manière attractive et transparente.
Améliorer la surface habitable
Des aménagements astucieux peuvent augmenter la surface habitable perçue par les locataires, même si la surface SHOB reste la même. Par exemple, l'utilisation de cloisons mobiles, de meubles multifonctions et d'un éclairage adapté peut créer l'illusion d'un espace plus grand et plus fonctionnel. Un bon aménagement et une décoration soignée peuvent également contribuer à valoriser l'espace disponible et à le rendre plus attractif pour les locataires.
Rédaction d'un bail précis
Il est essentiel de mentionner clairement la surface SHOB dans le bail de location pour éviter tout litige. Le bail doit indiquer la surface SHOB exacte du bien et préciser les éléments inclus dans le calcul, conformément à la norme NF EN 277 en France. Il est également important de fournir des détails sur les normes et réglementations en vigueur qui ont été utilisées pour déterminer la surface SHOB.
Comprendre la surface SHOB est essentiel pour réussir votre stratégie de location. En calculant la surface SHOB avec précision, en optimisant l'espace disponible et en rédigant un bail clair et précis, vous pouvez maximiser vos revenus et éviter les litiges avec les locataires.
